Ważnym etapem w życiu większości ludzi jest zakup własnego domu lub mieszkania. Jednym ze sposobów, aby tego dokonać, jest wzięcie kredytu hipotecznego. Z artykułu dowiesz się, jak wygląda obecnie rynek nieruchomości w Polsce oraz w jaki sposób, oprócz kredytu, można sfinansować kupno nieruchomości.
Rynek nieruchomości jest niezwykle specyficznym środowiskiem, charakteryzującym się wysoką kapitałochłonnością . Zakup własnego m kosztuje zdecydowanie więcej niż jakiekolwiek inne dobro. Oczywiście, kupno mieszkania ze środków własnych nie jest niemożliwe, ale wymaga to dużo wysiłku i wieloletniego oszczędzania. W praktyce większość osób zainteresowanych posiadaniem własnego gniazdka, zmuszonych jest do skorzystania z zewnętrznych źródeł finansowania. Na początek jednak przyjrzyjmy się temu, jak wygląda rynek nieruchomości w Polsce.
Analiza polskiego rynku nieruchomości w 2019 roku wskazuje na zjawiska i trendy panujące wówczas na rynku nieruchomości oraz pokazuje tendencję zmian w stosunku do lat poprzednich. Wczytując się w raport, zauważysz, iż ceny nieruchomości wzrastają, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym (wzrost na rynku pierwotnym z 5 885 zł za metr kwadratowy w I kwartale roku 2016 do 6 478 zł za m2 w IV kwartale roku 2019 ).
W marcu 2020 roku rozpoczęła się globalna pandemia, która sprawiła, że wielu ludzi zaczęło myśleć o zakupie własnego domu lub mieszkania. Wpływ na to miał fakt, że więcej przebywaliśmy w domach, a wiele firm przeszło w tryb pracy zdalnej. Wszystkie te czynniki doprowadziły do wzrostu cen nieruchomości na rynku pierwotnym. W czerwcu 2020 roku średnia cena mkw. wynosiła około 7 600 zł . Należy wziąć pod uwagę, że znaczenie ma tutaj także lokalizacja, a najwyższe ceny mieszkań odnotowuje się w stolicy. Raport sporządzony przez Cenatorium zauważa też wyraźny wzrost cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Coraz więcej Polaków decyduje się na budowę domów pod miastem. Deweloperzy również inwestują w budowę podmiejskich nieruchomości.
Wciąż jednak najważniejszym segmentem rynku nieruchomości pozostają lokale mieszkalne. Warto zwrócić uwagę na formę ich budownictwa. W 2019 roku największy udział w liczbie realizowanych mieszkań miała branża deweloperska, to aż 63,4% całości. Inwestorzy indywidualni stanowili 33,4% inwestorów na rynku nieruchomości.
Ekonomiści zgodnie stwierdzają, że najważniejszym czynnikiem mającym wpływ na ceny nieruchomości jest gospodarka. Rozwój gospodarczy oznacza również rozwój rynku nieruchomości – powstają nowe biurowce, a w ich pobliżach budowane są osiedla mieszkaniowe, szkoły czy ośrodki przemysłowe . Deweloperzy chętniej inwestują na rynkach rozwiniętych gospodarczo. Gospodarka i nieruchomości to dwa elementy, które nie mogą bez siebie istnieć.
Niezwykle ważne jest również to, ile Polacy zarabiają. Banki chętniej udzielają kredytów osobom z wyższymi zarobkami, zatrudnionym na podstawie umowy o pracę. Wzbogacające się społeczeństwo będzie chętniej inwestowało na rynku nieruchomości, np. kupując, a potem podnajmując mieszkania, co może stanowić dodatkowe źródło dochodu. Wpływ na rynek nieruchomości ma również stopa bezrobocia. Im jest niższa, tym więcej Polaków ma szansę na uzyskanie kredytu lub pozyskanie innych źródeł finansowania i zakup nieruchomości na własność.
Poza tym, na ceny na rynku nieruchomości wpływ ma również demografia oraz zmieniający się styl życia Polaków. Polskie społeczeństwo się starzeje, więc prawdopodobnie będzie pojawiało się coraz więcej nieruchomości na rynku wtórnym . Polacy decydują się też na zakup własnej nieruchomości w coraz późniejszym wieku. Wtedy zazwyczaj mają już stabilną pracę i zgromadzone oszczędności, co pozwala na inwestowanie w nieruchomości.
Jak wspominaliśmy wcześniej, rynek nieruchomości jest niezwykle kapitałochłonny. Zakup mieszkania to poważna decyzja wymagająca dużych nakładów finansowych. Kapitał można podzielić na własny i obcy. Oczywiście, finansowanie nieruchomości z kapitału własnego wiąże się z większym bezpieczeństwem, jednak nie każdy może sobie na to pozwolić. Głównym źródłem finansowania nieruchomości jest więc kredyt hipoteczny. Hipoteka obciąża nieruchomość po to, aby zabezpieczyć wierzytelność.
W Polsce wyróżniamy dwa rodzaje kredytu hipotecznego:
Obecnie, aby dostać kredyt hipoteczny, konieczne jest posiadanie wkładu własnego w wysokości co najmniej 10% wartości nieruchomości.
Źródłem finansowania nieruchomości może być również leasing. W tym przypadku niezbędne jest zawarcie umowy w postaci aktu notarialnego. Jak podają źródła, na mocy umowy leasingu instytucja finansująca nabywa w zakresie działalności swojego przedsiębiorstwa rzecz będącą przedmiotem danego porozumienia i oddaje ją korzystającemu do użytkowania i pobierania pożytków. Kosztem korzystającego jest ustalona rata pieniężna pobierana przez finansującego przez określony czas .
Podobnie, jak w przypadku kredytu hipotecznego, wyróżnić można dwa rodzaje leasingu:
Z leasingu najczęściej korzystają deweloperzy, którzy przeznaczają mieszkania na wynajem, co pozwala im czerpać zyski. Tacy deweloperzy zazwyczaj decydują się na skorzystanie z leasingu zwrotnego, który polega na wykupieniu przez leasingodawcę nieruchomości od leasingobiorcy. Po wygaśnięciu umowy, która najczęściej podpisywana jest na 10 lat, nieruchomość trafia z powrotem w ręce dewelopera.
Finansowanie nieruchomości możliwe jest również za pomocą dłużnych papierów wartościowych, zwanych listami zastawnymi. Ten sposób finansowania charakteryzuje się niskim ryzykiem inwestycyjnym. Emitować listy zastawne mogą jedynie banki hipoteczne oraz Bank Gospodarstwa Krajowego. Mimo wielu korzyści, jakie niesie za sobą ten sposób finansowania, wciąż jest on mało popularny w Polsce.
Mimo prognoz przewidujących kryzys gospodarczy związany z pandemią koronawirusa, rynek nieruchomości w Polsce utrzymuje się na stabilnej pozycji. Coraz więcej osób jest zainteresowanych kupnem nieruchomości, co sprawia, że zwiększa się popyt na tego typu inwestycje. Aby je sfinansować, najczęściej konieczne jest zdobycie kapitału obcego, np. w formie kredytu hipotecznego lub leasingu.
Jeśli jesteś deweloperem i poszukujesz atrakcyjnych źródeł finansowania Twoich inwestycji, zapraszamy do zapoznania się z naszym nowym produktem finansowym.